A avaliação imobiliária tornou-se uma peça-chave para a leitura e compreensão do mercado imobiliário português. Não se trata apenas de uma estimativa de preço, mas sim de um processo técnico e analítico que fundamenta decisões financeiras, fiscais, contabilísticas e de planeamento estratégico. O seu impacto estende-se da habitação aos ativos empresariais, dos centros urbanos aos territórios rurais. Num cenário marcado por incertezas macroeconómicas, mudança climática, transformação digital e novas exigências regulamentares, a avaliação imobiliária posiciona-se como uma ferramenta de análise crítica e de redução de risco.
Por detrás de cada valor atribuído a um imóvel está um conjunto de decisões metodológicas, dados quantitativos e conhecimento local, integrados por profissionais qualificados — nomeadamente o perito avaliador CMVM, cuja inscrição na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários é hoje sinónimo de credibilidade e competência técnica. A atuação de uma empresa de avaliações especializada, como a PVW Tinsa, garante que estas avaliações seguem práticas consolidadas e reconhecidas a nível nacional e internacional, numa abordagem cada vez mais orientada para a confiança, a transparência e a adequação às novas dinâmicas do mercado imobiliário.
A procura pelo valor real num mercado em mutação
Num contexto de transformação urbana, alterações demográficas e evolução dos padrões de habitação, compreender o verdadeiro valor de um imóvel tornou-se um desafio técnico e estratégico. A perceção de valor já não se esgota na área útil, localização e estado de conservação. Fatores como eficiência energética, conectividade, proximidade a serviços e até o potencial de adaptação a novos usos ganham protagonismo.
O recente foco em imóveis sustentáveis, por exemplo, trouxe novas variáveis para o radar dos avaliadores. Um edifício energeticamente eficiente, com certificação ambiental ou construído segundo princípios de economia circular, tende a obter um posicionamento mais competitivo no mercado — e esse diferencial precisa de ser refletido na avaliação. O desafio passa por quantificar essas características num modelo técnico que respeite os princípios de prudência e fundamentação.
A evolução digital e o papel das AVM
A inovação tecnológica tem impulsionado novas formas de abordar a avaliação. As AVM (Automated Valuation Models), ou modelos automatizados de avaliação, surgem como resposta à necessidade de maior rapidez e escalabilidade. Utilizam grandes volumes de dados e algoritmos para estimar o valor de um imóvel de forma automática, sendo úteis em processos massificados como revisão de carteiras bancárias ou seguros.
Contudo, é importante sublinhar que as AVM não substituem o trabalho de um perito avaliador CMVM, sobretudo em casos que exigem uma análise contextualizada, inspeção física ou leitura crítica do enquadramento legal e urbanístico. O uso das AVM deve ser encarado como complementar: uma ferramenta para pré-análise ou apoio à decisão, que deve ser validada ou complementada por um parecer técnico. O equilíbrio entre tecnologia e conhecimento humano será uma das linhas de força da próxima geração de avaliações.
Avaliações para efeitos contabilísticos e exigências regulatórias
Nos últimos anos, tem aumentado a procura por avaliações imobiliárias para efeitos contabilísticos, nomeadamente no contexto de aplicação das normas internacionais de contabilidade (IFRS) ou nos processos de reavaliação patrimonial. Estas avaliações requerem um rigor metodológico adicional, incluindo a distinção entre valor de mercado e valor justo, bem como a identificação de imparidades ou ganhos de revalorização.
As empresas que operam ativos imobiliários em larga escala — como fundos de investimento, entidades públicas, promotores ou grandes grupos empresariais — necessitam de relatórios tecnicamente robustos, auditáveis e coerentes com os referenciais financeiros. Mais uma vez, a atuação de uma empresa de avaliações credenciada torna-se fundamental, não só pela credibilidade do relatório, mas também pela capacidade de responder às exigências de supervisores, revisores oficiais de contas e stakeholders institucionais.
A sustentabilidade como fator de valorização
A integração de critérios ESG (ambientais, sociais e de governance) no imobiliário veio alterar a forma como se observa o valor dos ativos. A pressão dos reguladores, investidores e consumidores tem levado a uma valorização crescente de edifícios mais eficientes, resilientes e responsáveis. Neste novo paradigma, o papel do avaliador é também o de antecipar tendências e refletir, sempre com prudência, o valor potencial de características que hoje ainda são diferenciadoras, mas amanhã poderão tornar-se padrão.
Esta mudança não é apenas técnica, mas também cultural. A avaliação imobiliária deixa de ser um retrato estático de um ativo e passa a ser uma ferramenta de leitura dinâmica, sensível a riscos futuros e oportunidades emergentes. Por isso, a formação contínua dos profissionais do setor — e em particular dos peritos registados na CMVM — torna-se um fator crítico de confiança.
Tendências futuras: mais dados, mais transparência, mais exigência
O futuro da avaliação imobiliária será cada vez mais baseado em dados: dados de mercado, dados fiscais, dados energéticos, dados urbanos, dados de utilização. A interoperabilidade entre sistemas, a normalização da informação e a digitalização do território permitirão criar bases mais sólidas para estimar o valor dos imóveis com maior rapidez e precisão.
Contudo, a abundância de dados não elimina a incerteza. Pelo contrário, aumenta a responsabilidade do perito em selecionar, interpretar e justificar a informação utilizada. Num mercado cada vez mais regulado — com destaque para as diretivas europeias sobre crédito hipotecário, sustentabilidade e supervisão financeira — a qualidade do trabalho avaliativo será escrutinada como nunca.
Empresas como a PVW Tinsa, que operam com peritos qualificados, tecnologias avançadas e uma rede internacional de conhecimento, estão bem posicionadas para enfrentar este desafio. Mas o mercado exigirá mais: mais ética, mais fundamentação, mais alinhamento com as exigências de um setor em transformação.
Conclusão: confiança, método e visão crítica
A avaliação imobiliária está no centro da intersecção entre economia, finanças, urbanismo e sociedade. É um instrumento técnico, mas também estratégico. Exige método, mas também visão crítica. E, acima de tudo, exige confiança: confiança na empresa que avalia, confiança no perito que assina, confiança no processo que sustenta o valor atribuído.
Num tempo em que se discute a acessibilidade à habitação, a viabilidade de projetos sustentáveis, a gestão de ativos públicos e privados e a transparência no crédito hipotecário, a avaliação é muito mais do que um número. É uma forma de ler o território e projetar o futuro.
Por isso, mais do que nunca, importa que o setor se afirme pela sua integridade, competência e capacidade de adaptação. As melhores práticas já existem — e estão nas mãos de quem entende o valor como muito mais do que um preço.
Este artigo é da responsabilidade da redação especializada em mercado imobiliário, com contributo de peritos e analistas da PVW Tinsa, empresa de avaliações inscrita na CMVM.
