A avaliação imobiliária é essencial para determinar o valor justo de um imóvel, mas existem “armadilhas” que podem comprometer a fiabilidade do relatório. Conhecer e evitar estes erros ajuda peritos, compradores e vendedores a tomarem decisões mais seguras e transparentes.
1. Pesquisa de mercado insuficiente
Erro: Reunir poucos dados ou apenas valores de anúncios online, sem investigar de forma consistente a oferta e a procura na zona mesmo que de algumas semanas atrás.
Impacto: Pode gerar avaliações irrealistas e mal sustentadas para o contexto local.
Como evitar:
- Recolher também preços de venda e de arrendamento dos últimos 3–6 meses.
- Utilizar portais imobiliários, registos de transações e bases de dados profissionais.
- Combinar essas fontes com entrevistas a consultores e mediadores locais (que conhecem os valores reais finais das transações).
2. Comparar com imóveis incompatíveis
Erro: Usar como comparáveis propriedades com área, idade ou características muito diferentes (p. ex., comparar T1 com T3, ou rústico com urbano) sem a devida homogeneização estatística.
Impacto: Distorce o valor por m² e conduz a conclusões que não refletem o mercado real.
Como evitar:
- Selecionar pelo menos três imóveis com perfil muito semelhante (zona, tipologia, estado de conservação).
- Tentar obter alguns dados de transações reais mesmo que de uns meses atrás.
- Ajustar os comparáveis para fatores como piso, vista ou tipologias de acabamentos, área, etc.
- Documentar claramente os critérios de seleção e ajuste.
3. Ignorar as tendências do mercado local
Erro: Desconsiderar tendências (Ex se a zona está a valorizar com novas infraestruturas, projetos municipais, desenvolvimento próximos ou programados), ou, pelo contrário, a desvalorizar.
Impacto: Avaliações podem ficar desfasadas face à evolução real de oferta e procura.
Como evitar:
- Analisar planos de urbanização e comunicação municipal.
- Pipeline de novos desenvolvimentos imobiliários
- Acompanhar índices como o FipeZap ou relatórios do INE.
- Complementar o relatório com notas sobre perspetivas de curto e médio prazo.
4. Falta de homogeneização e conflitos de interesse
Erro: Não “ajustar” corretamente as diferenças entre os imóveis comparáveis (fatores de homogeneização) — ou fazê‑lo de forma arbitrária.
—Impacto: Introduz vieses no valor estimado.
Como evitar:
- Aplicar fatores de ajuste rigorosos e documentados (ex.: idade, área útil, acabamentos).
- Assegurar a separação entre departamentos de mediação e de avaliação (chinese wall).
- Seguir as boas práticas do Red Book do RICS, EVS, e da Lei 153/2015.
5. Não recorrer a apoio profissional qualificado
Erro: Confiar exclusivamente em ferramentas automáticas ou em “palpites” sem validação técnica.
Impacto: Valores imprecisos que podem atrasar negócios, gerar contestações legais ou perdas financeiras arrudarq.pt.
Como evitar:
- Contratar um avaliador inscrito na CMVM
- Exigir relatórios que estejam apoiados em normativos reconhecidos.
- Garantir visita presencial ao interior do imóvel por peritos experientes(engenheiros, arquitetos, juristas).
Conclusão
Evitar estes erros exige rigor metodológico, recolha de dados fidedignos e independência profissional. Em Portugal, seguir as normas locais, manter-se atualizado com o mercado e atuar de forma ética são pilares para avaliações imobiliárias confiáveis e estratégicas.
Seguindo estas boas práticas, todos os intervenientes ganham: o vendedor obtém um preço justo, o comprador tem segurança na transação, o banco uma garantia efetiva e o avaliador reforça a sua reputação.
