Num contexto em que o crédito habitação continua em forte atividade, e por ser o principal meio de apoio na aquisição de habitação em Portugal e não só, a avaliação imobiliária assume‑se como requisito essencial para a concessão do financiamento. A avaliação visa garantir que o valor do imóvel — utilizado como garantia hipotecária — corresponda à realidade de mercado e sirva de base ao cálculo do Loan‑to‑Value (LTV) e demais rácios prudenciais, para segurança da entidade financeira na decisão de atribuição do empréstimo.
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Contexto Regulatório Geral (enquadramento mais usual)
- LTV Máximo: Até 90% do valor de avaliação para habitação própria permanente (ou 80% na prática de mercado de alguns bancos), conforme orientações do Banco de Portugal.
- DSTI (Debt Service to Income): Rácio que não deve exceder 40%–50% do rendimento líquido familiar, alinhado com as melhores práticas da European Mortgage Federation.
- Revisão Periódica: Para créditos imobiliários significativos (> 5% do balanço ou € 500 000), a avaliação deberá ser revista de três em três anos, assegurando que o imóvel mantém o valor de garantía.
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Quem Realiza a Avaliação
- Perito Certificado: A avaliação é efetuada por um perito avaliador inscrito na CMVM, que respeita os requisitos de qualificação e independência definidos na Lei n.º 153/2015 e demais procedimentos indicados pela CMVM.
- O perito deve ter os seguros em día e ter contrato directo com a instituição financeira.
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Fases do Processo de Avaliação
- Pedido de Avaliação: O banco solicita a avaliação, entregando documentação do imóvel (certidão predial, caderneta, plantas, alvará).
- Vistoria Presencial: O perito visita o imóvel, tira fotografias, mede áreas e verifica o estado de conservação e envolvente.
- Análise de Mercado: Consulta registos de transações (últimos 3–6 meses via portais profissionais e INE “Preços da Habitação nas Cidades”), e dados de oferta/procura.
- Métodos de Avaliação mais comuns:
- Comparativo: Comparação com imóveis transacionados na área.
- Custo: Cálculo do custo de reprodução menos depreciação.
- Rendimento: Capitalização do rendimento potencial ou efetivo
- Valor residual (casos mais complexos em “Discounted Cash Flows”)
- Relatório Final: Documento detalhado com descrição, metodologia, comparáveis, análise e conclusão de valor seguindo o normativo CMVM.
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Impacto da Avaliação no Crédito Habitação
- Montante Financiado: O valor de avaliação define o teto de financiamento (LTV × Valor Avaliado).
- Condições de Empréstimo: Influencia prazo, taxa de juro e necessidade de entrada inicial.
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Cenários e Recomendações
- Avaliação Inferior ao Preço Pedido: O cliente deverá cobrir a diferença com capital próprio ou renegociar.
- Boas Práticas Europeias: Seguir as diretrizes da European Mortgage Federation e o modelo de “loan‑to‑value buckets” para avaliar riscos e diversificar carteiras de crédito.
Conclusão
A avaliação imobiliária não é apenas um trâmite burocrático: é o pilar que sustenta a solidez e a segurança do crédito habitação em Portugal. Garantir um relatório rigoroso, realizado por peritos independentes e bem fundamentado, protege tanto a instituição financeira como o mutuário, permitindo condições de financiamento mais adequadas e sustentáveis.
