Não sendo novidade que as questões de acessibilidade são críticas (nomeadamente em ativos de logística, entre outros) o impacto das acessibilidades assumiu uma dimensão além do previsível noutros segmentos de mercado (nomeadamente no residencial face á relação com os transportes públicos).
Em Portugal, a acessibilidade aos transportes públicos deixou de ser um dos vários aspetos da decisão de compra para se transformar num dos principais motores de valorização imobiliária. A seguir, exploramos dados e estudos de fontes de referência — Observador, SuperIdeal e investigação académica — que mostram como a proximidade a metro, comboio ou autocarro pode aumentar o preço de uma habitação de uma forma mais impactante do que anteriormente. Os hábitos das novas gerações mudam e o uso do automóvel, especialmente o particular de uso próprio, pode ser também menos desejado por parte da população.
A teoria por detrás da valorização transit‑oriented
Segundo a Teoria da Renda Locacional (Bid Rent Theory) de William Alonso, o valor dos terrenos e imóveis sobe conforme nos aproximamos dos centros urbanos, onde estão concentrados emprego e serviços. Projetos de Transit‑Oriented Development — ou seja, bairros planeados em torno de estações de metro ou comboio — tendem a atrair maior investimento e a registar ganhos de capital superiores à média urbana.
Evidência empírica: Metro do Porto
Um estudo recente da Universidade do Porto analisou 1 065 transações residenciais no Porto e em Vila Nova de Gaia em 2016. Usando modelos hedónicos de preços, os investigadores concluíram que a proximidade a uma estação de metro tem impacto positivo e estatisticamente significativo no preço do imóvel em todos os modelos testados.
Lisboa sob pressão… e sob metro
Em Lisboa, a falta de oferta habitacional e de mobilidade integrada pressiona os preços para cima. Zonas bem servidas pelo Metro de Lisboa, Carris e comboios suburbanos registam valorização mais rápida do que bairros periféricos sem boa ligação. A expansão das linhas — e a consequente redução do tempo casa‑trabalho — é apontada como medida-chave para equilibrar o mercado habitacional.
Infraestruturas complementares
Para além do transporte, a presença de serviços (como escolas, centros de saúde e comércio) reforça o efeito dos eixos de mobilidade. Estudos do SuperIdeal apontam que famílias estão dispostas a pagar até 5% a mais por imóveis a menos de 10 minutos a pé de uma paragem de autocarro ou estação de comboio, comparativamente com áreas sem estas acessibilidades.
Impacto no investidor e no desenvolvimento urbano
- Investidores procuram áreas com ligações fiáveis, visto que arrendamento e revenda assumem menor risco e maior liquidez de forma muito significativa
- Municípios que associam nova habitação a centros de transporte público promovem a descentralização equilibrada de população e de actividades económicas, criando bairros mais dinâmicos e com melhor qualidade de vida e sustentabilidade no sentido mais lato do termo.
Conclusão
Em Portugal, a expansão e melhoria do sistema de transportes públicos — metro, comboio e autocarro — tem um efeito direto e mensurável na valorização do património imobiliário superior ao inicialmente esperado. Para proprietários e investidores, escolher locais em torno de infraestruturas sólidas de mobilidade significa não só usufruir de melhor qualidade de vida, mas também garantir retornos de capital superiores.
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